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房地产新政频出,我们怎么判断该不该买房?

- 编辑:广西快乐十分 -

房地产新政频出,我们怎么判断该不该买房?

导语:昨天,表嫂问我,现在手里有点钱,打算再买套房子,但听说如今楼市调控较严,不知道适不适合下手,想听听我的意见。

如果问最近什么最红火?相信答案一定是房地产,从媒体的角度来说,房地产已经霸占了很多媒体多天的头版头条。去年930新政之后,一时之间各个城市的房地产市场骤然降温,时间一直持续到了2016年底,然而就在2017年初开春的时候,我们看到了新闻上又出现了很多连夜排队买房的新闻,一时间一些小道消息又在四处蔓延,到现在又是几十城的新政频发,在这个纷纷扰扰的市场上,其中有一个消息受到了广泛的关注,消息说:对于年轻人刚需来说,现在新政调控之下可能是最后的买房时机了。

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该不该买房、什么时候买房?

看到这样的消息,瀚哥往往是一笑了之,毕竟瀚哥也一直在文章中强调,如果不是为了投资,仅仅为了居住的刚需房的话,什么时候都是买房最早的时机。当然话虽然可以这么说,但是很多朋友还是在问瀚哥现在适合买房吗?

这无疑是现在人们最为关注、最受煎熬的两大难题,但是买房不是一件小事,如何做好决策,需要具体问题具体分析,因此,我跟表嫂分析了自己第一个看法:

瀚哥其实也没办法给予很正面的回答,因为房子受到地段、环境、设施、政策等等多重条件的影响,根本很难用一句话讲的清楚,不过瀚哥还是想说,虽然一句话说不明白,但是一些时机还是可以用于判断的,今天我们就来聊聊有哪些因素影响着买房的时机:

一、综合预估自身实力

买房,目前在中国大多数家庭中是一项重大费用支出,因此一定要结合自身经济实际情况,选择最优购房方案。

一般来说,买房前要综合考虑自身以下三个方面经济实力:

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1、首付能力。

首付,是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项,也第一个衡量购房实力的标准。

通常情况下,第一套房的首付一般不低于30%,二套房首付不得低于40%。

不同城市,政策有所不同,像深圳2016年二套房首付提升至70%。

同时,非普通住房(如公寓、别墅)首付一般不低于50%,并且不能公积金贷款,同时还要加上高额契税。

近几年,表哥表嫂通过在外打拼,在珠三角自己搞物流运输,拥有了自己的事业,也赚了一些钱,因此首付问题应该不大。

除了首付之外,我们还需要考虑自身贷款能力和还款压力。

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2、房贷能力

房贷,银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款,通常以所购房屋作为抵押。

按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种

公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款,但需按照各地政策缴满一定期限的公积金才能申请,并且贷款金额有限制。

值得注意的是,非普通住宅不可申请公积金贷款。

由于表嫂他们这次考虑购买公寓,属于非普通住宅类型,因此无法享受公积金贷款。

如果选择商业贷款,还需要预估未来房贷偿还能力。

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3、房贷偿还能力

如果你凑齐了首付款,成功通过银行审批拿到房贷,恭喜你正式迈过了买房的门槛,这时候你所要考虑的是,如何保证以后每月固定还房贷,并尽量不影响自己生活质量。

如果是做生意的,要考虑除房贷外,是否会影响自己现金流资金;如果是上班工薪族,每月还款金额一般的衡量标准是在家庭月收入50%以下比较好

听完上述分析,表嫂初略盘算下,暗自一喜。对于事业有成,略有积蓄的表嫂一家来说,首付和房贷应该不是什么问题。

于是,我追问了一下,为什么突然打算买房呢?

这也是我们要说的第二点分析:

一、人口流入是房地产市场支撑的基础

二、弄清买房真正目的

为什么要买房?

在中国,可能一半是为了自住,另外一半是当做投资,所以楼市购房者分成了刚需和投资者(或炒房客)两大类。

根据我对表嫂家的了解,她更属于第二类人——炒房客,虽然从她之前购房行为来看,并不是一名成熟的炒房客。

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2011年,从农村出来打拼的表哥表嫂,赚到人生第一桶金后,做的第一件事就是花了20多万,在湖南老家盖了一栋3层楼的洋房。

2013年,在东莞成立物流公司总部,并且首付30万在常平购买了一套120平房子,从此,表嫂一家成了东莞人(虽然每年都回湖南老家过年)。

2015年,表哥和几个兄弟姐妹,每人花了10来万在老家县城买了几个商铺(据说,这是最坑的一次,现在每个月的租金还不够还房贷)

也许是,看着这两年东莞房价上涨较快,白白错失了炒房致富的机会,这次才有了投资房产打算,并且表嫂告诉我,看中的那个项目是公寓产品。

听完之后,我心里咯噔了一下,赶紧给她普及一下自己知道的一点点公寓知识。

一直以来,人口的流动都是大家关注的焦点,从中国人口红利来计算,学术界一直有一个说法,那就是2012年中国的人口红利出现了刘易斯拐点,什么叫刘易斯拐点呢?就是从数据上来看,从2012年开始中国的16-60岁劳动年龄人口的数量不是增加的,而是首先出现了减少。在人口红利减少的前提下,我们必须要认识到一件事,就是既然人口没有那么多了,所以房地产市场想要出现普遍性上涨几乎失去了基础,所以未来的房地产市场走势一定是人口流出的地方房地产价格平稳甚至下跌,人口流入的地方房地产价格上涨。

三、了解房子类型特点

公寓作为商业地产投资中最为广泛的一种地产形式,主要分为:普通公寓、商务公寓,酒店式公寓三种类型

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1、公寓类型

普通公寓:户型面积小,30~60平米;精装修交房标准,拎包即可入住;配套设施完善;物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;销售价格一般高于区域整体水平。

商务公寓:一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低。

酒店式公寓:面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次较高,大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便,按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性。

2、公寓特点

a、大部分是用于投资性质的,所以一梯N户,居住密度比较大,安全性、私密性差;

b、精装修的比较多,比较省事,即买即住,比较适合年轻人;

c、产权是属于商业性质,一般40年或50年;

d、用水、用电等集中于商业管理,生活成本较高;

e、酒店公寓,购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

听完“公寓只有四五十年产权”,表嫂迟疑了一下,她随即问到,如果产权只有这么长,到时候作为二手房容易转出去吗?

听完她这个问题,我给她简单讲了一下,如何预估未来房产投资风险。

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四、如何评估房产投资风险

没买房子前,大家都希望房子跌;买了房子之后,大家都希望房子涨。

这是很多购房者和投资客的一种普遍心理。

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从公寓产品来看,如何评估它未来收益和风险,我觉得可以从这两个方面参考:

1、片区未来发展潜力

李嘉诚曾说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!” 我觉得,这句话对于公寓来说,算得上是一句投资格言。

公寓产品属于商业性质,因此一般多适合出租,因此交通条件好坏,周边发展规划,直接决定了它未来是否有上涨升值的空间。

2、地区政策导向

2017年楼市调控进入“五限”时代,其中“限卖”让很多投资客捧着房子卖不掉。

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据今年4月份东莞出台的楼市新政:“2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房,须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。

这也意味着,如果表嫂现在买了公寓,最快也要两年以后才能转手。

综合以上各种分析,表嫂思索再三,拿不定主要,说要回去找表哥商量...

过来两天之后,表嫂跟我说,表哥担心以后不好卖,把看房交的订金退了回来。

没想到,跟房地产打了5年交道的我,竟然最后“吓跑”了一名房产投资客...

瀚哥的家乡合肥在2016年成为了中国房价涨幅最厉害的城市,究其根源作为一个合肥人,瀚哥看到的是最近几年来,合肥人口的快速流入,前几年行政区划的改变,让合肥拥有了原先巢湖市的大量土地和人口,而人口的快速集聚成为了支撑合肥房价走高的基础。

因此,想要知道你所在的城市房价会不会上涨,其实看人口的统计往往是最为基础的一个判断方式,未来随着中国城市化进程的不断加速,中小城市,小城镇的人口会呈现进一步流出的趋势,而大中型城市的人口则会流入,从区域上来看,中西部的人口,东北的人口都出现了向东南沿海流动的趋势,从而支撑着大城市服务业的进一步发达,而服务业的教育、医疗、文化、娱乐等等公共服务又成为了房价的重要影响因素,所以先看人口的流动,这一点非常关键。但大家也要注意,中国已经进入了一个老龄化的阶段,所以随着老年人口的增加,房地产普涨的基础正在消退,所以大家还需要注意,哪个城市年轻人多,哪个城市的房地产价格才有上升的空间。

二、钱会不会贬值将会是房地产的另一个指标

一直以来,房地产作为中国最大的投资品,一直都在扮演着货币蓄水池的作用,李迅雷教授曾经判断说,中国2011年之后的房价上涨主要是货币的现象,我们姑且不论这个判断是不是真的有道理,但是货币的确是确定房价的重要影响因素。

由于广义货币M2的快速增长,导致了中国在某种程度上出现了钱不值钱的问题,另一方面,由于资本市场并不发达,无论是股票、期货、基金等等理财方式其实都不是很景气,能够跑赢通胀的更没几个,在这样的资产荒的大背景下,房地产成为了唯一一个能够持续性跑赢通胀的投资品。

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